西雙版納購房熱增，跨城成交占比超六成。

“西雙版納買房的人又開始多起來?！边@座位于云南邊陲的小城逐漸吸引了越來越多外地人購房，直播賣房模式的興起也再次帶動了版納的跨城成交。

西雙版納住房和城鄉(xiāng)建設局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年前 十個月，新建商品房銷售面積168.34萬平方米，同比增長50.9%;銷售金額125.83億元，同比增長69.4%，銷售面積和銷售金額增速均位居云南省第 一。其中，住房消費州外人士占比超過80%。

快手理想家公布的全國購房季數(shù)據(jù)顯示，2023年下半年，平臺整體跨城成交房產(chǎn)量占比20%左右，西雙版納跨城成交房產(chǎn)量占比超過六成。

快手理想家東北區(qū)域負責人何安曾透露，全國購房季活動開始后不久就有6個大連客戶在版納購置了房產(chǎn)。在黑龍江廣播電視臺“版納已成東北第五省?”直播節(jié)目上，快手理想家西雙版納合作房產(chǎn)機構(gòu)負責人姜小白介紹，“版納的房產(chǎn)市場從11月起進入旺季，約十幾萬人來到了西雙版納?！?/p>

黑龍江廣播電視臺“版納已成東北第五省?”直播節(jié)目截圖

姜小白還稱，在版納售樓處現(xiàn)場，許多客服都是視頻簽約，還有大部分簽約客戶是在直播上看完房直接下的定金?？焓掷硐爰曳慨a(chǎn)主播@大連李校長也表示他的許多客戶，都是線上訂了一套，來現(xiàn)場又追加一套。

自2018年、2019年來，版納以四季如春的氣候、森林覆蓋率超過80%的健康環(huán)境、相對低的購房門檻、以租養(yǎng)貸等優(yōu)勢，逐步接替三亞的購房需求，尤其是東北人南下的購房需求。

起初，絕大部分人在版納購房是看準了當?shù)氐臍夂颦h(huán)境，用做康養(yǎng)旅居。但現(xiàn)在越來越多普通人在投資環(huán)境和投資心理轉(zhuǎn)變后，對比認為部分房產(chǎn)仍是實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值更簡單更合適的方式，也出現(xiàn)了讓人意外的現(xiàn)象，在目前的房產(chǎn)市場環(huán)境下，還有不少人反向而行，在版納“反向買房”投資，希望資產(chǎn)保值。

直播賣房跨城聯(lián)賣帶動異地購房

除了版納跨城成交房產(chǎn)量占比甚至超過六成外，快手理想家數(shù)據(jù)還顯示，2023年8-10月，平臺有跨城客戶成交的城市數(shù)量超過80個，跨城成交規(guī)模月均超過10億。

這源于直播賣房模式的特有形態(tài)，打破了時間空間限制，打通異地購房線上通道，縮短決策鏈條和購房成本，讓開發(fā)商將客源拓展到了全國?？焓掷硐爰乙源颂剿餍纬闪恕翱绯锹?lián)賣”模式，由客源主播、機構(gòu)方和房源機構(gòu)方共同協(xié)作完成賣房，同時保障線索安全，提高用戶跨城購房效率和便利度。

為了滿足跨城購房需求，去年底，快手理想家聯(lián)動開發(fā)商、機構(gòu)和主播發(fā)起全國購房季大促活動，帶來了1888元異地安家禮金券和666元購房禮金券，以及特價樓盤、摸獎福利等好禮。

直播賣房的跨城聯(lián)賣模式加上全國購房季跨年跨城大促優(yōu)惠，帶動了以版納為代表的跨城購房。

姜小白說:“在直播賣房出現(xiàn)前，房源信息就是靠一小部分圈內(nèi)的人去傳播，影響力太小。而且購房者也很難相信。但現(xiàn)在快手上有許多專業(yè)房產(chǎn)主播，通過短視頻和直播能夠更加直觀地展示房源和周邊環(huán)境設施，讓有購房意向的人無需實地考察也能提前全面了解情況，以便做出更準確的判斷。”

以版納為例，版納主要承接的是康養(yǎng)、旅居需求，希望為養(yǎng)老做準備的人不占少數(shù)。過去，姜小白在線下承接過一些老年客戶，但由于老年客戶本身溝通成本較高，加上子女忙于工作或者不在身邊，想要看房買房屬實不易。但現(xiàn)在，他們會和子女一起通過快手房產(chǎn)主播了解版納房子的情況，減少了信息差。

而跨城聯(lián)賣模式的“直播選房、一鍵咨詢、地接保障”的一條龍購房流程，也能讓消費者感覺異地看房的安全和便利度有保障。

@大連李校長介紹，全國購房季期間，一對62歲一直觀看李校長直播的大連退休夫妻，看到大連版納跨城聯(lián)賣看房團活動后，就跟著到了版納，原本是打算旅游，但體驗5天民風民俗后，對環(huán)境和服務非常心動，回去便線上交了定金房款;還有一對60歲的哈爾濱退休夫妻，看了@大連李校長直播，正好熱銷樓盤稀缺戶型臨時放出一批房子，前后共20多天完成跨城成交。

“版納房子價格不貴，很多人都買得起，環(huán)境也好，東北的冬天太冷了，去那邊貓個冬，再回來特別好?！弊鳛闁|北人，過去和親戚朋友提起在三亞有房，全家過年去貓冬，是一件談資，通過李校長在版納買房的大連人林先生表示，“現(xiàn)在我喝酒的時候可以講，我在版納有房子，也是喜事兒，是有點優(yōu)越感的?！?/p>

還有大連的王先生一家，原本計劃在三亞買房過候鳥生活，但考慮到海水污染等問題，將目標轉(zhuǎn)向了版納?！拔颐刻炜蠢钚ｉL直播，他們正在推一個樓盤，一看整個小區(qū)環(huán)境，整個配套設施，周邊機場、醫(yī)院，一些公共設施也比較近，我覺得這個小區(qū)，就挺適合我們的，加上車位一共50多萬，就全款下單了。”

“在冬季作為租房也好”，王先生還去到版納實地考察了環(huán)境，“10月份以后，租金什么的，我感覺挺可觀的。”

“進，可以有收益，退，可以養(yǎng)老旅居”

在版納的州外購房中，除了旅居康養(yǎng)需求，讓人意外的是，還有一半是資產(chǎn)保值，甚至增值的投資需求。

“版納現(xiàn)在房價大概六七千，七八千，三亞的房價是3萬左右，后者首付就需要五六十萬，而這在版納已經(jīng)可以全款買一套兩居室?！?/p>

姜小白總結(jié)，版納承接三亞的購房需求，因為環(huán)境相似、購房門檻更低、租售比更高，還可以租養(yǎng)貸。“版納月供在2000元左右，月租金在2500元以上，12月開始到次年3月會更高，兩三居室可以租到6000-8000元，平均下來，租金基本上可以覆蓋月供?！?/p>

李校長也給客戶算一筆賬，“版納以7500元為均價來計算，購置一套兩居室的房子大約需要50萬，首付8-10萬塊錢，每月還貸1900元左右，不會有資金壓力。”

“西雙版納發(fā)展”公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年，西雙版納的平均月租金2601元，同比漲幅20%左右。

這意味著，如果分期買房，付完首付后，基本不用考慮還貸問題，甚至還有盈余。

來自大連的劉女士，通過李校長30多萬全款在版納買了一套房，她本身除了大連自住房外，基本都是出于資產(chǎn)保值增值的心態(tài)在購房。

“我在大連買房后，依然一直看李校長直播，因為希望從他那里隨時獲得房產(chǎn)方面的信息”，劉女士認為跨城購房是一個決策成本非常高的事情，不然早就在三亞買了，“之前想了解外地房子和環(huán)境比較麻煩，現(xiàn)在看直播或者短視頻，邊看邊聊，相當于人在那里了一樣?！?/p>

劉女士在線上定房后，去了一次版納，感覺氣候各方面很舒服，生活節(jié)奏比較慢，人的狀態(tài)也比較好，跟大城市里不一樣?！白钪匾囊稽c是房子的租售比比較高，即使不想自己住，把它租出去還是可觀的?！?/p>

劉女士分析，“版納的租房市場淡旺季比較嚴重，但總體算下來，租金回報率大概最 低5%，好的時候，大概能達到7%、8%?！?/p>

租金回報率，是指年租房獲得的租金收入和購房成本的比值，是判定房產(chǎn)是否值得投資的重要指標。國際標準認為，租金回報率在5%以上的城市，是有價值購買出租的，租金回報率在3%以下的城市，則不適合。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年國內(nèi)重點50城租金回報率上升0.01個百分點至1.95%。分等級城市來看，由于分母的房價回調(diào)，2023年一線城市租金回報率為1.8%，同比回落0.06%;二線城市租金回報率為1.89%，同比上升0.02%;三四線城市租金回報率為2.42%，同比上升0.13%。

國內(nèi)租金回報率自2020年起已經(jīng)連續(xù)下滑3年，2023年止降微升，意味著依靠租房獲取收益的可行性有所改善，但改善幅度甚微，整體租金回報率仍處于偏低水平。

不過，像版納這樣“三四線城市+旅居康養(yǎng)”城市的租金回報率卻在其中相對突出。再加上現(xiàn)在投資環(huán)境不如人意，普通人投資心理走向保守后，許多人做出了像劉女士一樣的反向購房投資選擇。

“投資，誰都想多賺錢，我也比較喜歡冒險做一些高投資高收益投資，但這兩年真的確實沒少踩坑，尤其是買金融理財?！薄半m然房子現(xiàn)在降價了，但如果要在我的總體投資中，我認為房子還算好，畢竟房子存在，現(xiàn)在再跌，還能跌到哪里去?！?/p>

“進，可以有投資收益，退，給自己老人養(yǎng)老的。”和劉女士有同樣想法還有林先生，林先生在大連有兩套房，也是基于資產(chǎn)保值增值的心理在版納買了房。

“我也不炒股了，其他理財我也不投了，就買房子，出租完事兒。即使將來沒有什么投資的價值，過去住也行?！边^去，林先生晚上沒事就看電視或者打麻將，現(xiàn)在他經(jīng)?？纯蠢钚ｉL直播打發(fā)時間，了解房產(chǎn)市場變化，感覺挺有營養(yǎng)。

“投資不一定有回報，但花50萬買套房子就收租金，有回報，最后還有一套房子在這里，躺平，不用擔心股市、投資波動?！?/p>

林先生去版納考察房產(chǎn)市場后發(fā)現(xiàn)，“過年這幾個月，月租金可以漲到1萬，租金少的時候，一個月一千六七百，不多。但就算一年收2萬的租金，也比50萬放在銀行利息多，現(xiàn)在利率2個點都不到，一般低風險的貨基、債基也是3個點上下?！?/p>

李校長在一線城市的客戶和他算了一筆賬，“北上廣深核心區(qū)域一套價值1000萬的房子，如果置換成版納20套房，按照平均月租金2601元計算，每月租金收益5萬左右。”

和很多對房產(chǎn)市場悲觀的人觀點不同，林先生認為版納房產(chǎn)說不定還有升值空間?！鞍婕{環(huán)境確實適合康養(yǎng)，我研究過養(yǎng)老項目，隨著口人老齡化逐漸明顯，這個市場空間很大，不是所有城市都能和版納一樣，現(xiàn)在房價跌到一定程度了，過幾年就不知道是不是這個價錢了?！?/p>

“買在我樓上的是長春的退休老兩口，手里有點積蓄，每個月有退休金，然后買了58平的小房，沒事倆人還出去旅游，挺好。穩(wěn)定的生活大家都挺向往。”

不過林先生也強調(diào)，“我是這么認為的，不代表所有人?！?/p>

去年，原國家房改課題組組長、中房集團公司原董事長孟曉蘇也曾表達過和林先生一樣的觀點，在被問及西雙版納的房子是否可買時，孟曉蘇建議，如果有閑錢，要去旅游度假的地方買房，不光能住還能保值增值。

龍江地產(chǎn)專家陶漢強調(diào)過風險，“以旅游、康養(yǎng)為核心價值的房產(chǎn)價格波動遠大于普通住宅。普通人首先是滿足個人需求，如果有養(yǎng)老或者短期度假需求，就規(guī)劃好旅居房產(chǎn)的利用率，例如當?shù)赝泄芄?，同時也不要希望房價能有翻番的增值，要理性看待這個問題?！?/p>

“最 好是有至少150萬的資產(chǎn)，或者原住地有房產(chǎn)，才能上版納買房?！崩钚ｉL建議。

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